A．财务指标体系框架及其设计问题
由于房地产企业的发展水平是一个综合性范畴，不可能用某个指标体系进行测算。从可操作性出发，考虑如下房地产行业特征，考虑如下财务指标。
（1）营运资本／总资产。营运资本是流动资产与流动负债的差额，它是企业开展日常生产经营活动的资金保证熏它的数量决定着企业资金的整体平衡情况熏会对企业的短期偿债能力产生很大影响。通常为了不同企业之间具可比性，会用营运资本与企业总资产或销售收入之比，作为衡量和判断营运资本是否达到合理数值的标准。一般情况下，该比率越高，企业的破产风险越小熏陷入失败的可能性也越小。
（2）总资产利润率，它反映企业全部资产的获利能力，是反映企业资产营运效果的综合性指标。在模型测试过程中，发现在预测企业财务失败时熏该比率优于净资产利润率。
（3）总资产周转率。总资产周转率＝销售收入／总资产。该比率反映企业资产周转速度。资产周转速度越慢熏意味着企业资产被低效或无效使用。总资产周转率越高熏则反映企业销售能力越强，资产的利用效率越高。
（4）资产负债率。资产负债率＝负债总额／总资产。该比率表明债权人所提供的资金占企业全部资产的比重熏揭示企业出资者对债权人债务的保障程度。该指标是分析企业长期偿债能力的重要指标。
（5）主营业务鲜明率＝（营业利润－其他业务利润）／利润总额。鉴于房地产行业特征，在评价中应该强调主营业务的相关指标，反映了营业利润扣除其他业务利润之后在利润总额中所占的比重，突出企业主管业务的鲜明程度。
B．非财务指标及其设计问题
对于房地产企业的定量评价应全面衡量一个企业开发项目业绩、企业整体运营情况及持续开发潜力等方面，因此在评价指标中设置反映项目业绩的指标如销售额、销售面积等指标及反映持续开发潜力的土地储备面积及开复工面积等指标，作为评价的主要内容，同时为便于对评价指标的收集、整理和计算，指标的设置必须具有可计量性和可操作性。在评价企业时，评价指标体系中应重点体现企业的效益以及今后的发展潜力。
房地产企业的非财务指标我们主要考虑房地产投资和开发状况、以及房地产企业的经营状况，主要指标分为以下几类，1．销售面积2．项目数量3．土地储备面积4．房地产投资与开发面积（含完成投资占总资本的比重％）、竣工面积／总施工面积、完成土地开发面积（％）、施工面积（％）5．房地产经营状况穴含单位面积销售价元／平方米）、销售额（％）、销售面积／施工面积（％）、竣工房屋造价穴元／平方米）、竣工住宅造价穴元／平方米雪。除此之外，还应该考虑当地的区域经济发展水平以及经济景气周期等宏观经济因素。
就目前而言，建立房地产企业的信用评级体系需要从以下几个方面入手：
1．数据的收集和准备。这个需要政府部门协调商业银行、工商税务等部门，按照建立个人信用体系的方法收集各个地产公司的数据以及其特征。同时数据的准备和收集可以防止相互抵押或者多次抵押的情形。
2．建立信用评分模型。这些都是以数据收集和整理为前提。然后利用统计方法建立适当的模型，根据不同企业的贷款实际情形进行追踪和不断地修正模型。信用评分模型不仅仅对银行贷款具有指导作用，而且可以对房地产企业的发展具有积极地作用。
3．风险管理模型。在信用评分的模型基础之上，计算企业的违约率的大小以及准备损失金额，监管部门对银行能够实施有效的监管，提高金融体系的稳定性。可以预见建立房地产企业的信用评级系统可以提高银行对风险管理的水平，客观的对房地产企业实行贷款，促进房地产市场客观公正的发展，具有广泛而深远的理论和实践意义。
信用中国 编辑:李婧
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