（三）企业竞争力分析
我们在考虑房地产开发企业的竞争力时主要考虑下列因素：
1、 背景实力
我们前面一再的强调房地产企业的资金密集性质，这是其行业的特点所决定的：由于房地产项目的开发需要大量的资金，而且资金占用年限长，加上房屋是耐用消费品，购众的安全感需要往往比一般的消费品来得强烈，因此，开发企业的背景实力是决定其竞争力的最重要的因素。特别是在国家进一步规范房地产行业的管理措施出台后，一些规模实力较弱的开发企业将在竞争中被逐渐淘汰，这个过程中将产生的大量信用风险将是安博尔特别关注的。我们在分析企业的背景实力时，首先要明确的是企业属于单一项目的开发企业或是综合开发企业，股东背景如何，在这个基础上才进行对其资金实力和开发资质级别等客观条件进行进一步考察。对于单一项目的开发企业，考虑到其经营的临时性和单一性质，无论从经营风险或财务风险各方面上看都有相当的风险性，原则上安博尔不会给予该类企业过高的信用等级。
2、 品牌经营策略
房地产开发企业面对的是各个阶级均具的广大消费群，消费习惯和倾向也都千差万别，如何在这样一个市场中细分出一个符合企业自身特点的一个特定消费群，然后有针对性的进行开发及营销将是企业生存与发展的决定性因素。具体而言，安博尔在考察企业当中，其市场定位及经营策略是必须加以详细了解的：企业在项目开发中是否有明确的目标市场，楼盘的设计包装是如何根据其目标市场进行相应的调整，直至其整个营销过程中的相关细节都是我们关注的要素。当然，这里面还有一个非常重要的因素就是企业在市场中的品牌认同度，其企业品牌是否能够得到受众群的认同往往是项目能否成功最重要的一个环节。
3、 营销网络
当企业具备有良好的经营实力和正确的经营策略后，其营销网络的能力就成为关键因素。安博尔在此关注的不仅仅是销售的体系及团队的覆盖面，更重要的是其对市场信息的捕捉分析能力，能否在这些信息的基础上作出合理有效的市场预测，最终还要看这部分信息能否有效的反馈到研发系统，体现到公司的发展计划和财务安排直至项目的开发风格及价格体系等一系列销售要因上，这其中还涉及到其对于信息系统的应用问题。由于房地产行业属于价格敏感的一种行业，其定价过程与营销网络的互动机制更是这其中的重中之重。近年随着地产代理商的发展，出现了不少开发商不再自行作市场销售，将整个楼盘的销售转给代理商进行，对于此类的销售方式，我们必须就其中的关系小心地加以辨别。但总体而言，安博尔并不认同此种代理销售方式，因为它割裂了营销体系的连贯性，一旦市场出现变化，往往带来大量的风险。
4、 研发能力
房地产行业发展到现在已经摆脱了过去盲目的管理开发状况，对于目标市场的研究并进行相应的开发已成为竞争的绝对因素。这其中就包括了开发价位、地理位置、户型选择、物业管理、小区配套等一系列的开发因素，一个有效的研发系统就必须结合营销系统所反馈回来的市场信息，进行相应的信息处理后，根据市场有效需求对于上述一系列因素进行设计选择以最终满足目标客户的需求。
5、风险分散程度
在一般的
企业信用评估当中，风险分散程度是考察其防范风险能力的一个重要指标，房地产企业同样不能例外，我们将就企业的经营区域、项目开发等情况进行综合考察，全面地把握其整体风险的分散状况作为评估其风险因素的重点。
6、土地储备及价格优势
这部分的考虑因素是房地产企业所独具的，也是作为考察其长远发展能力的一个重要因素。由于土地资源的稀缺性和无置换性，要保证企业的长期持续发展就必须持有适量的土地储备，这已被所有成功的房地产开发公司所证明。除了简单的在量上对土地储备做考察，还必须了解其储备的土地质量如何，即土地的所在区域和可开发性，包括取得的来源途径为何都是必须加以关注的，因为这将牵涉到日后的开发用途及周期等。除此之外，还有一个关键因素必须加以重视就是土地取得的价格，由于在国内土地取得方式的多样化，所以企业获得土地的价格也是参差不齐，这往往能决定房地产开发企业的开发利润最终影响企业的整体盈利能力，因此必须加以特别关注。
7、 与建筑商关系
房地产开发企业开发的产品最终都必须由建筑公司来完成，而且在资金往来上也往往和建筑商有着千丝万缕的联系，更为重要的是，建筑成本是房地产价格的重要组成部分，建筑商的情况将直接影响到开发成本的控制问题，所以我们在考察开发商的同时必须详细了解其与建筑商的关系。就国内的情况而言，许多大型的开发商都拥有自己的建筑队伍，或者由拥有相同股东背景的建筑公司来承担项目的实施，在这种情况下，相对而言比较能够保证在项目质量上的一致性。但必须看到，由于关系过分紧密，一旦在公司的管理体制上有所缺陷，这也往往由于权责不明形成弊端，因此，现在越来越多的开发商渐渐倾向于采用招投标的体系来决定建筑商。这种情况下又牵涉到其招投标系统的科学合理性，而且这中情况下建筑商在资金等方面与开发商的配合度相对较低，这对开发商的实力提出了更进一步的要求，因此，我们在分析其与建筑商关系是必须全面地加以考虑才能客观地反映企业实情。
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