（四）企业经营管理分析
房地产开发企业的经营管理体系中，我们较为重视以下几点：
1、公司股权结构
如前所述，房地产开发是一个资金需求大，开发周期长，购买使用方安全感需求强烈的一个行业，没有一个稳定有实力的股权结构是不可能有一个稳定的经营环境来保证公司的持续经营，也就不可能满足这个行业的基本需求，因此，对于房地产开发企业而言，股权结构状况更是需要重点考虑的因素。就国内现阶段的情况而言，我们认为有一个相对集中的股权结构是一个正面的因素，经验证明，由多方投资合成的开发商往往由于各方面的权力制衡设计影响了企业的发展。当然，这也必须结合企业的具体情况如股东情况及治理结构等综合考虑，不可一概而论。
2、 管理决策模式
由于房地产开发企业的
决策风险极大，任何细小的决策失误带来的都将可能是惊人的财物损失，故而我们必须对于其管理决策的模式有一个清晰的了解和认识，否则便无法探明其成功或失败的真正原因所在，也不可能发现企业潜在的风险而最终达到客观了解企业的目的。在这过程中，我们有必要深入公司内部，详细了解公司的治理结构，包括其决策的形成与制衡机制以及公司内部的激励机制，必须从管理的细节处一一加以确实，惟有如此方能深刻地理解企业成败之内因。
3、管理层素质
房地产开发是一项系统工程，有大量专业并且烦琐的事务，对于管理层的综合能力要求极高，在这种背景下，管理层的从业经验就是我们相对能够把握的一项参考依据。必须说明的是，我们绝不仅仅从简单的数据上来看一个管理人员的从业经验，更重要的是其对各种业务的熟悉程度及认识深度，我们也会通过管理层会议来了解其在专业上的专业化程度，这些才能最终形成我们对于管理层综合能力的判断；除了综合管理能力外，我们也必须了解管理层的风险倾向，一个有着明显风险偏好的管理层往往会给企业带来极大的不确定性及风险度，甚至造成企业的失败。
4、风险管理体系
我们在上面已经分析过了，房地产开发是一个高度风险的行业，这不仅体现在风险的程度高，而且还反映在风险面广，一个管理完善的公司就应该有一套完整合理的风险防范体系来对应各项不确定的因素，避免由于个别风险因素而导致公司的财物损失。我们在考察企业的风险防范体系中，应当重点考察其对于政策面的风险防范准备以及面对市场波动时的应变措施，同时还有必要了解其在工程项目中的保险情况，只有在各方面因素都有确定合理的应对措施后，我们才能认为企业的风险防范体系足以保障企业的正常经营。
（五）会计政策与财务报表质量分析
相较与其他行业，房地产开发企业中会计失真的涉及面和严重程度往往会更高一些，安博尔重点对以下几项会计政策加以审查：
1、 收入政策 对于房地产开发企业而言，商品房销售的收入确认原则往往是影响其报表质量的一个重大因素。我们可以发现，不同情况的开发商往往会采取截然不同的会计政策。一些较为保守稳健的开发商会到商品房开发彻底完工并验收合格，取得买方的付款证明并出具发票后才予确认收入，而一些希望提高收入和利润的企业就可能在商品房销售合同签订，取得买方付款证明后就确认入账，这之间形成的销售收入差距可能高达上亿甚至数十亿元，在评估过程当中都必须小心加以区别的。除此之外，由于房地产销售的特别性，在销售合同中订立的某些特别条款也是必须加以注意的细节，如：
（1）卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工；
（2）合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售；
（3）房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如签订有销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得既定投资报酬的协议等。
当合同当中有类似上述的条款出现时，对于其采用的收入确认政策就应当更加小心地加以区别：
1、 合并报表依据
对于一些规模较大的房地产开发公司，往往有为数众多的异地子公司，这些子公司是否有合并入报表，其并入报表的依据为何？这些都是我们在分析报表前需要加以确认的。特别是一些具有一定知名度的公司，有可能存在异地子公司仅仅是利用其知名度，实际公司总部对子公司并没有控制权的情况存在，对此有明确的认识将有助于对公司的总体分析。
2、 土地价值的摊销
一般而言，有偿取得的土地使用权往往有一定的使用年限，这部分的土地无论是计入“存货—开发成本”当中或是计入“无形资产”当中，都应该根据其使用年限进行相应的摊销，但就目前的情况来看，许多企业都对此未有进行相应的摊销。加上国家目前对土地管理的相关规定，土地使用权取得后一定年限内如未进行开发，则存在着被回收的风险，因此，这部分的因素必须谨慎地加以考虑。
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